Il y a une demande considérable de logements dans les réserves. Les estimations de la demande excédentaire de logements destinés aux Premières nations vont de 50 000 à 200 000 logements. À ce jour, les initiatives gouvernementales pour répondre à cette demande ont été insuffisantes. En 2008, le gouvernement fédéral a mis de côté 300 millions de dollars pour le Fonds pour les logements du marché destinés aux Premières nations. On s’attendait à ce que le résultat soit 25 000 nouvelles maisons en 10 ans. En date de mai 2015, selon les données les plus récentes, seulement 99 maisons ont été bâties. Plus récemment, le gouvernement fédéral a affecté 300 millions de dollars supplémentaires pour construire des maisons destinées aux Premières nations. On s’attend à ce que ces fonds aident à construire jusqu’à 2000 maisons supplémentaires. Cela pourrait prendre jusqu’à 100 ans d’engagements semblables pour répondre à la demande excédentaire.
Les principales causes de cette situation sont les restrictions empêchant un système de logement de marché sur les terres autochtones. Plus particulièrement, en raison des modes d’occupation, des restrictions touchant les saisies et du régime d’enregistrement actuels, il est plus risqué et moins efficient pour les prêteurs d’accorder des prêts hypothécaires aux propriétaires autochtones potentiels. De plus, ces restrictions ne permettent pas un marché adéquat pour la revente et, par conséquent, font baisser la valeur des propriétés.
L’ITFA traite toutes les causes de l’échec du marché du logement des Premières nations. En premier lieu, elle prévoit des options de mode d’occupation meilleures et plus propices aux échanges. En deuxième lieu, elle facilite un marché immobilier ouvert. En troisième lieu, en cas de non‑paiement d’un prêt hypothécaire, la saisie est autorisée. En quatrième lieu, ce qui est peut‑être le plus important, elle établit un régime d’enregistrement Torrens plus efficient pour mettre en place l’infrastructure nécessaire à un marché du logement efficace.
Les options de droits de propriété élargies et le régime d’enregistrement Torrens constituent le fondement d’un système de logement des Premières nations amélioré. Le régime Torrens des Premières nations proposé remplacerait le Système de registre des terres indiennes (SRTI) pour les Premières nations participant à l’ITFA et peut‑être les autres Premières nations également. Un régime d’enregistrement Torrens fournirait une priorité d’enregistrement et des titres juridiquement garantis pour les terres visées par l’ITFA. Cela assurerait la certitude juridique relativement à la propriété des terres des Premières nations et faciliterait de manière efficiente toutes les transactions liées aux terrains. Par contre, le SRTI ne fournit aucune de ces garanties. Un régime d’enregistrement Torrens combiné à toutes les options de mode d’occupation présente trois avantages distincts sur le plan du financement hypothécaire résidentiel par rapport à un régime d’enregistrement des actes (SRTI) combiné à la propriété à bail.
- Des coûts de transaction moins élevés – Un régime de titres fonciers Torrens a des coûts de transaction de financement hypothécaire moins élevés comparé à un régime d’enregistrement des actes. L’utilisation d’un régime d’enregistrement Torrens pour la recherche d’un financement hypothécaire est plus rapide d’au moins 17 jours que celle du SRTI.
- Une plus grande sécurité pour accéder au financement – L’enregistrement et les titres Torrens offrent une plus grande sécurité aux prêteurs en cas de non‑paiement. Le processus juridique de forclusion a été établi clairement dans le régime Torrens partout au Canada. En vertu de la Loi sur les Indiens et du régime d’enregistrement des actes, la protection contre le non‑paiement pour les Premières nations doit compenser les incertitudes associées aux baux et la chaîne de titres sur le document de l’acte.
- Des valeurs de propriétés plus élevées – Si les Premières nations décident de créer des titres individuels garantis dans le cadre de l’ITFA, les valeurs des propriétés seront plus élevées que celles des propriétés à bail. Toutes choses étant égales par ailleurs, les propriétés à bail perdent beaucoup de valeur à mesure que leur durée s’écoule. Par exemple, s’il reste 30 ans au bail et que l’on suppose que les environnements juridique, administratif et infrastructurel sont semblables, la valeur du bail équivaut à seulement environ 65 % du titre en fief simple. Pour les Premières nations, ces valeurs seraient certainement moins élevées, étant donné qu’en plus d’utiliser des titres à bail, leurs environnements juridique, administratif et infrastructurel sont généralement moins développés que ceux des terres à titres garantis hors des réserves des Premières nations. Le résultat est moins de financement pour les titres à bail résidentiels dans les réserves.
Les résultats sont encore empirés dans les cas où une Première nation fournit un certificat de possession (CP) pour faciliter l’accession à la propriété. La raison en est que les CP ne permettent pas de saisie et ont un plus petit marché. Même si certaines Premières nations participant à la Loi sur la gestion des terres des premières nations (LGTPN) utilisent, louablement, des méthodes novatrices pour convertir des CP en baux, afin de donner accès au financement hypothécaire et à un marché du logement, elles font toujours face, avec cette approche, à des coûts de transaction plus élevés, à un accès réduit au financement et à des valeurs de propriétés moins élevées.
L’ITFA permettra aux Premières nations participantes d’accorder la propriété de terrains à des personnes, ce qui leur fournira l’avoir foncier dont elles ont besoin pour financer et construire / rénover leurs maisons. De plus, cela permettra aux membres d’accéder au capital entrepreneurial, en éliminant les restrictions de la Loi sur les Indiens et en leur permettant d’obtenir des prêts garantis par leur propriété, plutôt que de devoir obtenir une garantie d’emprunt auprès du conseil ou d’un autre organisme. Par conséquent, certaines Premières nations participant actuellement à la LGTPN promeuvent la mise à disposition de l’option de l’ITFA, parce qu’elles croient que cette initiative leur permettra de mieux régler leurs pénuries de logements.
De plus, l’ITFA prévoit une solution pour les Premières nations qui sont dépourvues d’argent, mais riches en terres, en facilitant les partenariats d’aménagement des terres, par exemple, dans les situations où une partie contribue le titre des terres et l’autre, les fonds de roulement. En résumé, l’ITFA appuiera mieux le financement hypothécaire, et facilitera mieux un marché du logement, les activités entrepreneuriales et les legs sur les terres des Premières nations. Par conséquent, l’ITFA établira les conditions nécessaires pour développer et maintenir une classe moyenne autochtone.